아파트담보대출에 대해서 흥미가 있거나, 받아본적이 있으신분들이면 "추가담보대출"에 대해서 찾아보신 분들이 많으실텐데요.

 

후순위담보대출이란

이미 담보대출(선순위대출)이 있는 상태에서도 추가적으로 대출을 받는 것을 뜻합니다.
추가 담보대출나 ~순위 담보(보통은 2순위라고 합니다만 3순위 이상으로 가는경우도 가끔 있습니다.)라고 부르기도 한답니다

 

 

신용대출은 1순위 신용대출, 2순위 신용대출등등.. 이런건 없지만 왜 담보대출은 이렇게 순위가 매겨질까요?
그것은 대출기관이 대출금액을 회수할 때 권리와 연관이 있기 때문입니다.
대출을 받은 사람(대출자,차주라고 불립니다)이 상환을 못할 경우 대출을 해준 금융기관에서는 대출금을 여러가지 방법으로 회수하게 됩니다.

 

회수의 방법에는 경매나 (강제)매매로 진행이 되고 그렇게 회수하는 대출금의 우선권을 순위로 매기게 됩니다.
만약에 집값이 하락한다던가, 경매가가 낮게 형성된다거나
세입자가 있다던가 순위가 높은 금융사가 있다던가 한다면 추가로 대출을 해준곳은 어떻게 될까요?

 

금융사에서는 원금보장도 못하게 될 가능성이 큽니다.
그만큼의 리스크를 보유하고 대출을 해주므로 시중은행에서 하는 선순위 대출보다는 금리를 높게 형성함으로써
그 리스크를 최대한 만회하는것 입니다.
후순위담보대출의 특징은 이렇게 담보 설정 순위가 뒤에 있기 때문에
한도를 더 많이 내주는 대신, 금리를 조금 더 높게 간다고 보시면 됩니다. 

 

한줄요약

담보대출을 해준 금융기관에서 상환을 못했을 시에, 대출금을 강제로 회수하는데 이때 우선권을 기준으로 순위를 매깁니다
(선순위먼저, 다음2순위, 그다음3순위)
tip. 신용대출은 상환을 못했을 시에 등급하락, 계좌압류, 신용관련 서비스 이용불가(신용카드등)의 방법을 사용한답니다

 

선순위와 2순위,3순위등 후순위대출의 조건이 차이나는 이유?

 

선순위는 규제지역 기준으로 낮은금리, 낮은한도이고 후순위대출은 비교적높은금리, 높은한도로 알고 계실텐데요. 그 이유에 대해서 알아봅시다.
이해를 위해서 신용대출과 비교를 하자면 신용대출은 한도내에서 자유롭게 사용하는데에 금리가 변하지는 않습니다.
하지만 담보대출은 한도를 많이 내줄수록, LTV, DTI, DSR
(쉽게 생각해서 소득대비/시세대비해서 대출금액이라고 보시면 됩니다.)의 리스크가 변동되기 때문에 금리가 높아집니다.

 

예를 들어서 1억짜리 집에 선순위 7000만원이 있고, 2순위로 2500만원을 받은 상태라고 합니다.
대출받은 사람이 대출상환을 못해서 경매에 넘어갔는데, 경매가가 8500만원이 나온다고 하면
2순위의 2500만원은 전부 다 못받을 확률이 큽니다[8500(경매가) - 선순위(7000) = 1500만원]
그만큼 리스크가 크기 때문에 많이 받을수록 금리가 올라갑니다.

 

중요사항

후순위대출이라고 금리가 전부 높은게 아닌, 부동산 대비 선순위담보대출의 남은 금액이 적다면 저금리로 충분히 가능합니다.

 

후순위담보대출은 이럴때 사용하십니다

아파트를 보유하고 있는 상태에서 크게 세가지 정도 상황이 있습니다.

1. 기존대출들의 금리가 높아서 대환대출등이 필요할 경우
2. 자금이 매우 많이 필요한 상황인데, 신용대출로는 한도가 부족한 경우
3. 현재 신용이 좋지 않아서 담보대출을 이용할 수 밖에 없는 경우

#기존대출의 금리가 높은 경우

신용대출이나 담보대출들의 기존대출의 금리가 높은데, 가장 저렴하게 대환 할 수 있는 방법은 후순위대출입니다.
2금융권에서 시행하는 아파트후순위대출이 한자리수 중반대에서 시작하는걸 보면
시중은행 신용대출이 아닌이상 그 어떤 대출과 비교하더라도 낮은금리라고 볼 수 있습니다.
참고로 정부지원 신용대출의 새희망홀씨가 6~7%이고, 햇살론이 8~9%입니다.

 

부동산담보대출의 경우에도 비슷하게 적용이 되는데요.
담보대출의 경우에는 진행기간이 긴편이고, 현재의 조건이 안좋다면 중~고금리로 받을 수 밖에 없습니다.
그런 분들이 부동산 가격 상승이나 신용등급 상승, 안정적인 소득활동등 조건이 괜찮아지시면 충분히 대환이 가능합니다.

 

대환할때는 기존 대출의 중도상환수수료를 잘 봐야 하는데 신용대출과는 다르게 금액이 크다보니 1~2%차이만 나도
집값이 오르지 않는다면 대환시 중도상환수수료만큼 본인의 자금이 필요할 수도 있습니다

#자금이 매우 많이 필요한 상황인데, 신용대출로는 한도가 부족한 경우

 

사업하시는 분들이 사업자금으로 필요한 경우거나, 기존에 보유한 부동산으로 추가매매를 희망하시는 분들이 진행하는경우가 많습니다.
무직자/직장인보다는 개인사업자쪽이 대출받기에 더 좋기도 하구요
법인사업자는 업력이 좀 되야합니다
그리고 정부규제가 강력하기 때문에, 그 부분에 대해서도 잘 생각해야 합니다.

 

#현재 신용이 좋지 않아서 담보대출을 이용할 수 밖에 없는 경우

 

연체를 하고 있거나, 과거 연체이력등이 있어서 당장에 급한걸 해결 할 수 없는 상황일때 자주 사용합니다
예를 들면 어차피 경매넘어가면 자신이 얻을 수 있는 금액이 매우 적어지므로, 그럴바에는 차라리 대출을 받는경우가 대부분입니다. 

대부? P2P? 2금융권? 시중은행?

 

후순위담보대출은 왠만한 금융사에서 다루고 있습니다.
시중은행에서도 제한적으로 취급하지만, 생활자금으로해서 1년에 1억한도에 LTV 기준에 적용이 되다보니 왠만하면 위에 3군데를 찾게 됩니다.
여기서 말하는 LTV기준은 투기 40% / 규제지역 50~60% / 비규제 70~80% 정도 됩니다.

 

금융사별로 비교를 하면 위 표를 보시면 쉽게 이해하실 수 있습니다.

 

아무리 그래도 시중은행으로 가고 싶습니다

시중은행에서 받는 것도 좋은 방법중 하나지만, 생계자금으로 1년에 대출을 1억원까지만 해주고, 그마저도 LTV기준에 걸리면 해주지 않습니다
요즘 수도권 지역은 대부분 규제에 걸려있으니 시중은행에서 진행은 거의 불가능하다고 봐야합니다

보유 부동산 시세	5억
남은 담보대출 금액	1.5억
시중은행에서 가능한 대출 금액	2억원(LTV 40%기준) - 1.5억 = 0.5억

대부업체의 경우에는 기준 금리도 다르고 지역마다 취급하는 물건도 다릅니다
서울, 인천, 경기도(시세가 높게 형성된 곳), 광역시등을 선호하며 비교적 KB시세가 낮게 형성된 지역은 선호하지 않는 경향이 있습니다.
같은 가격의 부동산이라고 해도 지방과 수도권의 차이를 둘 정도로 내부기준을 다르게 두는 편입니다
 

Q. 대부업체랑 P2P는 다른가요?

아니요 동일한편입니다. P2P에서 대부업체와 차이점을 두기 위해서 총 명칭인 P2P대부를 빼고 P2P금융이라고로 쓰고 있는데 동일합니다.
두가지를 비교하면 대부는 설정비나 취급수수료등 초기비용이 적게들지만 보통은 이자가 더 높은편입니다

P2P대부는 취급수수료등 초기에 비용이 더 많이 드는 대신, 이자가 더 저렴한 편입니다.

금융사마다 다르긴 하지만 나중에 연장할 때 다시 한번 취급수수료등을 요구하기도 하기때문에 눈앞에 이자에는 속지 않으셔야 합니다.
자금 계획을 세워서 대출을 받으실 때 1년이내로 짧게쓸거면 대부가 괜찮고, 오래쓸꺼면 P2P대부가 좋습니다.

 

Q. 2금융권은 어떤가요?

가능하다면 제일 추천드리는건 아무래도 2금융권계열입니다.

시중은행보다는 금리가 조금 더 높긴하지만 상환방식이 이자만 내고, LTV기준을 높게 잡아주는 편입니다.(최대 95~99%)
하지만 임대사업자를 보유하고 있을경우에는 제한이 되는게 단점입니다.
후순위대출에 대한 표입니다

대상	부동산을 소유하고 계신 모든 분들
취급하는 담보대출 분류	아파트, 빌라, 오피스텔등 공시지가나 KB시세가 나오는 곳
지역	전 지역 취급 가능 (수도권이 유리)
LTV	평균적으로 80~85%
대출한도	15억원 (최대)
대출금리	6~15%
대출기간	36개월~60개월
상환방식	만기일시상환
신용등급	NICE 7 / KCB 7
소득조건	무직자, 주부 가능

 

이렇게 후순위담보대출에 대해서 자세하게 알아봤습니다.
신용대출과는 다르게, 담보의 물건등을 직접 평가해서 한도를 내므로 자세한건 상담소를 이용하시는게 좋을 것 같습니다

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