디에이치자이개포 무순위 당첨 후 대출 계획은 어떻게 세워야할까?

이번에 디에이치자이개포 무순위 줍줍 청약이 뜨고나서 엄청나게 큰 관심을 받고 있는데요
그 이유를 천천히 뜯어보자면 아파트 출구에 바로 대모산입구역이 위치해 있어서 아주아주 가까운 역세권으로 봐야합니다.
우리나라 학군의 메카인 대치동 학원가가 근방에 있기 때문에 중~고등학생의 경우에는 도보및 버스등 교통편도 매우 편리합니다.
뒤에는 대모산 및 구룡산으로 인해 뷰또한 아름다우며 강남에서 흔치않은 숲세권입니다.

그리고 올해 7월부터 입주를 시작한 신축중에 신축아파트라고도 볼 수 있습니다.
개포주공 8단지를 재건축하고 만든 아파트이고, 개포 5,6,7단지도 재건축 진행중이라 거의 신도시급이라고 보면 됩니다.
2018년에 분양을 모두 마치고, 이번에 남은 물량은 5세대입니다
 

평수	위치
84B	804동 2802호
118A	812동 0801호
118A	812동 1103호
118A	813동 1001호
118A	814동 0901호

 

남은 층수가 저층이나 비선호층이 아닌 전부 다 로얄층으로 구성된게 특이사항이라고 볼 수 있습니다

분양가는 84B 약 14억 / 118A 약 18~19억정도입니다.

당첨 후 계약금은 8월 26일까지 납부해야 하며, 잔금은 10월 29일까지 처리를 해야합니다.

그리고 제일 중요한 신청대상은

1. 무주택자

2. 서울특별시에 거주 (공고일인 8월 6일기준)

3. 청약신청 제한에 해당이 없을 것

 

그리고 당첨이 되었을 때를 보면

계약금 납부 후 바로 매도를 할 시 양도세 77%

전세계약으로 2년을 준 뒤 일반 과세로 매도 할 시 양도세 45%를 부담하게 됩니다 

 

이렇게 장점 및 조건에 대해서 알아봤으니 대출은 어떻게 계획을 세울지 알아보면  

1. 현금이 없다 - 설정 계약을 한 다음 대부로 진행을 한다
가장 힘든 사례라고 보시면 됩니다. 하지만 방법이 없는건 아닙니다

당장에 등기도 없고 계약금 명목으로 부담해야 할 금액을 외부에서 투입하는것이기 때문에 금리는 아주 높게 잡힌다고 봐야합니다.

그렇다고 3억가까이 되는 돈을 개인돈으로 대출할 수는 없기때문에 규모가 엄청 큰 대부말고

중간이상급 되는 자금투입이 원할한 대부업체쪽에다가 협의를 보면 해주는 사례가 있습니다

 

2. 현금이 1.5억정도 있다 - 2금융권 동시대출등으로 처리한다

보통 위보다는 조금 더 조건이 괜찮긴하지만 그래도 조금 아쉬운 경우로

동시진행등으로 최대한도 대출을 받은 다음에 계약금 처리를 끝내고, 추후에 전세나 매도등으로 대출을 상환해버리는 방법입니다

 

3. 현금이 2.5억이상 있다 - 시중은행 신용대출이나 캐피탈, 저축은행을 이용한다

제일 괜찮은 케이스로 부족분은 현재 재직활동을 하고 있다면 시중은행 신용대출로,

소득증빙이 힘들다면 캐피탈이나 저축은행을 이용하는 방법입니다.
 

대출및 계약금 진행 후 어떻게 처리를 해야할까? (본인 실거주가 아닐시)

계약금을 잘 처리해서 잔금치루는 날이 되었습니다. 이경우에는 그래도 선택의 폭이 좀 큰편인데요

첫번째 방법은 등기가 나오지 않았지만 매수자를 찾아서 매도 약정을 한 후 잔금을 치루는 방법입니다.

이경우에는 취득한지 1년이 안됬을 때 시행한 단기 매매로 판단되서 양도세 70%+ 지방세 7%(양도 소득세의 10%)정도 해서 77%정도 되는 양도세를 내게 됩니다.

만약에 14.5억으로 분양가가 책정되고 30억에 팔 경우에는

30 - 14.5 - 11.9 = 3.6억

단순히 당첨만 되도 서울권이 아닌 곳의 부동산을 구매할 수 있는 자금이 나옵니다

물론 세금이 11.9억이나 나오는게 뼈아프지만요

 

그 다음 계약금 처리를 하고 난 다음에 임차인과 계약을 해서 전세를 2년정도 주는 방법이 있습니다.

미등기 아파트인데 전세를 줄 수 있는지 궁금해하시는 분들이 있는데요.

미등기 상태로 아파트담보대출도 받을 수 있고, 임차인이 전세대출을 받을수도 있습니다.

당장에 자금이 급하시면 전세가를 조금 낮춰주고, 월세로 일부를 받는 반전세도 괜찮아 보입니다.

이렇게 2년 후 매매를 할 때 얻게되는 금액은 다음과 같습니다.

30 - 14.5 - 4.7 = 10.8

아까는 서울권에 가기는 힘든금액이지만 2년 전세를 준것만으로도 약 11억정도의 이득을 볼 수 있었습니다.

그렇기 때문에 왠만해서는 무조건 전세를 준 다음에 매도하는 것을 추천드립니다.

 

곧있으면 청약인데 여러분들께서 좋은 결과가 있으시길 기원하겠습니다

감사합니다!