분양권과 입주권의 차이란?

입주권은 재개발이나 재건축의 주택등을 매수하여서 조합원의 조건으로 취득하는 방식입니다. 분양권은 많은 분들이 희망하시는 청약을 넣어서 아파트를 취득하는 방식입니다. 
둘 다 일반적으로 부동산을 매매하는 방법보다 저렴하게 얻을 수 있는 장점이 있습니다.

입주권

입주권은 재개발이나 재건축등 사업지의 주택등을 매수하기만 하면 별다른 문제가 없을경우 취득할 수 있습니다.
일반 분양자들보다 저렴한 가격으로 분양을 받을 수 있고,
시공사에서 조합원들에게 제공하는 여러가지 서비스 (발코니확장이나 가전가구등)를 받을 수 있습니다.
일반 입주자보다 우선적 배정을 해주기에 좋은 층이나 좋은 동을 배정받을 확률이 높습니다.

하지만 재개발이나 재건축등은 사업이 계속 지연되거나 아예 중단이 되는 경우가 생길수도 있고 새 아파트에 입주할 수 있는 시기를 가늠하기가 어렵습니다. 그리고 확정이 된다해도 일반 분양부동산을 보유하고 있다는 조건이 있기때문에 초기 비용이 많이듭니다. 

분양권

분양권은 입주권보다 비용이 적게 드는 편이고, 아파트를 착공 한 뒤 일반적인 분양분에 대해 청약 절차를 진행하기 때문에
청약에 당첨될 경우 크게 문제가 없을경우 몇년내로 새로운 아파트에 입주하는게 확실합니다.
하지만 아파트의 입지, 시공사의 브랜드가 좋을 경우 경쟁률이 심각할정도입니다.
서울같은경우는 몇십대 1의 경쟁률이 빈번하며 무주택기간이 짧거나 아이가 없는, 청약가점에서 밀릴 수 밖에 없는 분들은 청약당첨이 거의 불가능할정도입니다.

토지소유권과 취득세및 주택수의 포함여부에 따라서

토지소유권

위에서 설명드린대로 입주권의 경우에는 이미 소유권을 인정받았으므로 토지는 소유한걸로 판단합니다. 그렇기에 건물이 완공될 때 건물만 이전등기를 하게 됩니다.
그와 달리 분양권은 청약에 당첨 된 것이고, 토지의 소유권은 아직 사업시행자에게 있습니다. 이경우에 건물이 완공된다면 건물에다가 토지까지 모두 이전등기를 합니다.
이처럼 분양권은 아파트 이전등기를 받을 수 있는 단순권리라고 보시면 됩니다.
그래서 분양권의 초기 비용은 계약금인 10%정도만 있으면 가능한 이유입니다.

취득세

입주권은 토지소유권을 먼저 받고, 준공이 된 후 건물소유권을 얻게 되는데 토지소유권을 얻을때 토지에 대한 취득세를 한번, 건물소유권을 얻을때 건물에 대한 취득세를 납부합니다. 총 2번납부한다고 보시면 됩니다.

분양권은 준공이 될 때 토지와 건물에 대한 취득세를 한번에 납부합니다.

주택수의 포함여부

입주권은 이미 토지소유권을 보유한 사항이 되므로 주택수에 포함이 됩니다. 입주권을 보유하면서 다른 주택을 매도할경우 양도소득세 1세대 1주택의 비과세 혜택을 받을 수 없습니다.
분양권은 과거에 주택수에 포함이 되지 않았고 단순하게 권리라고 봤었습니다. 하지만 2021년 1월 1일이후에 취득한 분양권에 대해서는 1주택으로 인정을 받게 되었습니다. 이에 따라서 주택 양도를 할 경우 분양권 취득날이 2021년 1월 1일 이후라면 분양권도 1주택으로 판정받습니다.

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