투기과열지구 대출한도는 LTV 40~60%입니다.

서민 및 실수요자 혜택을 받을 수 있을 때
투기과열지구 무주택자 대출한도는 6억원이하 60%를 받을 수 있고, 6~9억 구간은 50%를 받을 수 있습니다.
중요한 사항은 대출 총액이 4억원을 넘길 수 없습니다.
실수요자라 할지라도 소득이 일정금액 이상이거나
부동산 시세가 9억이상일 경우에는 9억까지 40%
그 이상은 20% 15억초과부분은 대출을 받을 수 없습니다.
퍼센티지의 차이가 높은건 부동산 금액별로, 무주택자 혜택별로 나뉘기 때문입니다.

추가적으로 한도를 받을 수 있는 조건(=우대혜택)을 보면
부부합산 소득이 8~9000만원(생애 최초 구매자는 1억원)이하여야 하고
주택가격이 9억원을 넘기면 안됩니다.

위 사항은 2021년 7월부터 바뀐 정책으로 앞으로 몇개월 동안은 크게 건드리지 않을것으로 보여집니다.
투기과열지구 대출을 받으면서 매매를 희망하시는 경우에는 위 사항을 기반으로 해서 진행해야 합니다.
이번 포스팅에는 혜택을 받을 수 있는 분과 못 받는 분께서 매매대출을 받는다고 하면 어떻게 해야하는지 참고하시면 좋습니다
 

부동산 매매조건은 비교적 편하게 보시기 위해
신혼부부 / 매매가 7억 / 맞벌이(재직 1년이상) / 기대출없음 / 신용등급 일반 (3~4등급)을 기준으로
말씀드리며 소득에서 우대여부가 나오므로 부부합산 소득에서는 차이를 두겠습니다.

서민 및 실수요자 혜택을 받을 수 있을 때

먼저 집을 보시고, 계약은 조금 천천히 하시는게 좋습니다.
신용대출의 한도가 얼마나 나오는가에 따라서 플랜을 세우고 진행하는게 좋기때문이죠.
매매의 경우에는 왠만해서는 "대출이 실행되지 않았을 경우 계약금을 반환한다"라는 특약은 잘 안걸어주는 편입니다.
부부합산 소득이 총 8000만원이고, 각각 4500 / 3500만원이라고 했을경우
소득이 더 많거나 재직중인 회사의 규모가 더 큰분쪽으로 최대한으로 대출을 받아놓는게 좋습니다.
요즘 시중은행에서는 최대 연봉만큼만 해준다고 했을경우
1금융권에서 신용대출을 약 7000만원 받을 수 있다고 하고,
연봉이 더 높은분이 추가로 2금융권에서 4000만원정도 받을 수 있는 한도를 산출했습니다.
총 신용대출은 7000만원 + 4000만원 = 1.1억이 됩니다.

그 후 담보대출의 한도를 보면 6억 * 60% = 3.6억 + 1억 * 50% = 0.5억인데,
최대한도는 4억이니 4억까지 대출이 가능하다고 보면 됩니다.
만약에 자금이 정말로 부족하면 후순위대출까지 받을 수 있고,
부동산 가격이 높은편이니 5000만원~ 1억까지는 예상해볼 수 있습니다.

이를 기준으로 최종적인 결과를 보면 집값(매매가 7억) - 신용대출 1.1억 - 담보대출 4억 - 후순위(5000~1억, 금리가 좀 높은편임) = 0.9억~1.4억정도로 봐서 보유자금은 총 1억정도 넉넉하게 가지고 계셔야 합니다.

혜택을 받을 수 없을때

이때는 부동산의 가격이 높을때나 소득이 많을때 입니다.
비교를 위해 부동산의 가격은 동일하게 한다고 했으니,
소득부분을 높게잡아서 부부합산 소득은 1.2억정도로 두겠습니다.
각각 7000만원 / 5000만원이라고 가정하고 위에서 말씀드린대로 일단 계약은 천천히 하시는게 좋습니다.
연봉이 높으니, 신용대출도 많이 나올걸로 가정해서
각각 시중은행에서 연봉만큼 받는다고 하면 1.2억을 기반으로
추가로 연봉이 더 높은분께서 대출을 받는다고 할경우
6~7000만원정도는 더 받을 수 있습니다.
대출금액은 7000만원+5000만원+6000만원 = 1.8억정도 됩니다

담보대출같은 경우에는 일괄적으로 40%정도를 받을 수 있습니다
9억이 넘는 금액에 대해서는 20%이고
15억이 넘는 경우에는 대출이 힘듭니다.
6억까지는 가능하니 6억 * 40% = 2.4억까지 받을 수 있습니다.
우대조건으로 받는 금액은 4억인데 차이가 좀 많이나죠?
여기에 후순위를 붙여야 하는데, 1~2억정도 후순위를 붙여볼 만 합니다.

최종적으로는 집값 (7억) - 신용대출 1.8억 - 담보대출 2.4억 - 후순위(1~2억, 금리가 높음) = 0.8억~1.8억정도입니다.
보유하신 자금이 1억초중반대는 되셔야 안전하게 부동산을 구매하실 수 있습니다.

신용대출은 많이 받아도 상관없나요?

투기과열지구 신용대출에 대해서는 부동산 구매자에 대해선 1억이하로 대출을 받아야하는 제약이 있습니다,
반대로 생각하면 공동소유가 아닌 부부 한명에게만 소유권을 가지면
다른 배우자에 대해서는 따로 신용대출에 대한 규제가 아직 없다는 얘기입니다.
위에서 방법을 봤을때 신용대출 1억원을 받을 수 있는지에 대해서 궁금하신 분들이 많으신데요
실제로 아직까지 부동산 구매자에 대한 규제만 있을 뿐 배우자에 대한 사항은 없습니다.

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