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아파트담보대출 무주택자 주택담보대출 한도가 지역별로 다른 이유와 효율적으로 받기

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작성자 작성일 21-09-22 02:07 조회 203 댓글 0

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무주택자 주택담보대출 한도 알아보기
언제 떨어질지 모르는 부동산 가격 때문에 그 어느 때보다 많은 분들이 부동산에 대한 관심을 가지고 계십니다.
그만큼 실제 구매자도 늘어가고, 부동산 가격은 계속 오르는 순환구조에 빠졌습니다.
부동산 가격이 더 상승해서 구매능력을 벗어나기 전에 구매하시는 분들도 늘어나셨습니다.
부동산을 구매하기에 있어서 제일 중요한 선순위 대출에 대해 말씀드리자면

 

무주택자 주택담보대출 한도는 40~80%까지 가능합니다.

 

놀랍게도 대출한도가 최대의 40%가까이 나는게 사실입니다. 왜 이정도로 큰 차이가 날까요?
답은 바로 부동산의 가격차이 및 수요차이에 따른 정부의 제한 때문입니다.
금융사에서는 대출을 제한사항보다 더 해주고 싶어도, 대출을 해주지 말라고 정책을 세웠기 때문에 한도를 제한하고 있습니다.

 
무주택자 주택담보대출 한도 제한의 이유

이런 제한에는 지역을 나누고 대출한도를 정했는데, 그 지역적 분류는 크게 3가지로 나뉩니다.
  1. 투기과열지역
  2. 규제지역(조정지역)
  3. 비규제지역
투기과열지역은 서울전 지역 및 세종시, 경기도 및 수도권 일부나 대구, 대전광역시 일부입니다.
규제지역(조정지역)은 수도권(경기 및 인천)에다가 왠만한 광역시나 전국에 부동산 시세가 좀 높은곳이면 대부분 해당되는 경우가 많습니다.
비규제지역은 투기과열 및 규제지역이 아닌 모든 지역입니다
지역적 분류는 규제지역정리를 참고하시면 도움이 됩니다.

 

투기과열지구 무주택자 대출 한도는 선순위 30~60% 후순위까지 합치면 85%정도까지 가능합니다

 

투기과열지구의 경우 담보대출 한도는 통상적으로는 30~40%입니다. 부동산을 구매하는데 있어서 부족한게 사실입니다.
그렇지만 꼭 알아야 할 게 있는데요. 서민, 실수요자에 대한 대출 한도 우대조건이 있습니다. 우대조건 하에서는 기존보다 20%정도 더 대출을 받을 수 있습니다. 우대사항 및 담보대출 한도의 증가는 다음과 같습니다

 

투기과열지구 대출 한도
우대요건 무주택 세대주를 유지 할 것
소득기준 부부합산 연소득 0.9억 이하
생애최초구입자 1억 미만
주택기준 9억원 이하
우대수준 최대 4억원 한도
LTV (~6억) 60%
(6~9억 구간) 50%
DTI 60%
DSR 은행권 40% / 비은행권 60%

 


위 표를 기반으로 매매가 5억원의 부동산을 구매한다고 했을 때 시중은행이나 보험사에 대출한도는 우대조건이 아닐 시 2억원정도이고, 우대조건에 해당 할 시 3억원정도입니다. 

 

   조정지역 주택담보대출 한도는 선순위 50~70% 후순위까지 합치면 85%정도까지 가능합니다

 

조정지역도 일반적으로 50%정도로 대출 한도 제한을 두었고, 실 수요자 및 서민에 대한 대출 한도를 늘렸습니다.

 

조정지역(규제지역) 대출 한도
우대요건 무주택 세대주를 유지 할 것
소득기준 부부합산 연소득 0.9억 이하
생애최초구입자 1억 미만
주택기준 8억원 이하
우대수준 최대 4억원 한도
LTV (~5억) 70%
(5~8억 구간) 60%
DTI 60%
DSR 은행권 40% / 비은행권 60%

 

우대조건은 동일하고, 추가적으로 더 받을 수 있는 대출의 한도도 늘렸습니다.
5억원이 되는 부동산을 구매한다고 했을 때 통상적으로는 2.5억까지 대출이 가능하나, 우대혜택을 받을 경우 3.5억까지 대출을 받을 수 있습니다.

비규제지역 주택담보대출 한도는 선순위 70~80%, 후순위까지 합치면 90%정도까지 가능합니다
 
아무런 제약도 없이 담보대출을 받을 수 있는 비규제지역입니다.
비규제지역은 우대조건이 아니더라도 충분히 70~80% 대출을 받을 수 있습니다.
5억원의 부동산을 매매한다고 할 시 무주택자 기준으로 4억정도는 충분히 나온다고 생각하시면 됩니다. 

무주택자 주택담보대출 질문 및 답변

 

보유자금이 50~60%가 안되면 투기과열지역 및 조정지역에서 집을 아예 못살까요?

 

아닙니다. 위에서 있는대로 후순위대출로는 85%까지 받을 수 있습니다. 후순위대출은 순서가 뒤에 있어서 보유한 부동산에만 대출이 가능한 것으로 알고 계신 분들이 많으나, 매매할 때 후순위대출이 충분히 가능합니다. 단, 보금자리론이나 디딤돌같은 정부지원 상품과는 후순위를 붙일 수 없습니다. 시중은행에서 동시에 대출 받는것에 대해서 승인해주지 않는 경우도 많기 때문에 후순위대출이 가능한 선순위 금융사로 선정하는게 중요합니다.

 

필요한 자금이 1억원 이하입니다. 후순위로 진행하고 싶지는 않는데 방법이 있을까요?

 

네, 신용대출을 받은 후라도 신용등급이 살아있다면 충분히 매매잔금대출로 가능합니다. 매매잔금대출(=매매잔금론)같은 경우에는 최대 1억원까지 가능합니다. 금리는 신용등급에 따라서 달라지지만 최저 6.9%로 시작을 하고 등급이 안좋을때마다 금리도 비례해서 올라갑니다. 단, 부동산을 구매할 때 명의자의 신용대출은 1억원으로 제한이 되므로, 최대한도의 조건이 되더라도 명의자를 다른사람으로 하던가, 총 신용대출의 한도를 1억원까지로 제한 합니다.

 

글을 마치며, 몇가지 유의해야 할 사항들

 

1. 명의자의 신용대출은 최대 1억원까지로 제한됩니다
2. 우대조건이 아닐 경우 선순위 대출로는 투기과열및 조정지역(규제지역)은 50%정도밖에 안나오니, 현금을 넉넉하게 보유하고 있으거나, 월 소득이 뒷받침되셔야 합니다.
3. 선순위 대출로 부족한건 매매시 후순위대출이 가능하나, 선순위 금융사에서 인정해주는지가 중요합니다. 또는 매매잔금대출(신용대출의 일종)으로 최대 1억원까지 가능합니다.

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