디에이치자이개포 무순위 당첨 후 대출 계획은 어떻게 세워야할까?

이번에 디에이치자이개포 무순위 줍줍 청약이 뜨고나서 엄청나게 큰 관심을 받고 있는데요
그 이유를 천천히 뜯어보자면 아파트 출구에 바로 대모산입구역이 위치해 있어서 아주아주 가까운 역세권으로 봐야합니다.
우리나라 학군의 메카인 대치동 학원가가 근방에 있기 때문에 중~고등학생의 경우에는 도보및 버스등 교통편도 매우 편리합니다.
뒤에는 대모산 및 구룡산으로 인해 뷰또한 아름다우며 강남에서 흔치않은 숲세권입니다.

그리고 올해 7월부터 입주를 시작한 신축중에 신축아파트라고도 볼 수 있습니다.
개포주공 8단지를 재건축하고 만든 아파트이고, 개포 5,6,7단지도 재건축 진행중이라 거의 신도시급이라고 보면 됩니다.
2018년에 분양을 모두 마치고, 이번에 남은 물량은 5세대입니다
 

남은 층수가 저층이나 비선호층이 아닌 전부 다 로얄층으로 구성된게 특이사항이라고 볼 수 있습니다

분양가는 84B 약 14억 / 118A 약 18~19억정도입니다.

당첨 후 계약금은 8월 26일까지 납부해야 하며, 잔금은 10월 29일까지 처리를 해야합니다.

그리고 제일 중요한 신청대상은

1. 무주택자

2. 서울특별시에 거주 (공고일인 8월 6일기준)

3. 청약신청 제한에 해당이 없을 것

그리고 당첨이 되었을 때를 보면

계약금 납부 후 바로 매도를 할 시 양도세 77%

전세계약으로 2년을 준 뒤 일반 과세로 매도 할 시 양도세 45%를 부담하게 됩니다 

이렇게 장점 및 조건에 대해서 알아봤으니 대출은 어떻게 계획을 세울지 알아보면  

1. 현금이 없다 - 설정 계약을 한 다음 대부로 진행을 한다
가장 힘든 사례라고 보시면 됩니다. 하지만 방법이 없는건 아닙니다

당장에 등기도 없고 계약금 명목으로 부담해야 할 금액을 외부에서 투입하는것이기 때문에 금리는 아주 높게 잡힌다고 봐야합니다.

그렇다고 3억가까이 되는 돈을 개인돈으로 대출할 수는 없기때문에 규모가 엄청 큰 대부말고

중간이상급 되는 자금투입이 원할한 대부업체쪽에다가 협의를 보면 해주는 사례가 있습니다

2. 현금이 1.5억정도 있다 - 2금융권 동시대출등으로 처리한다

보통 위보다는 조금 더 조건이 괜찮긴하지만 그래도 조금 아쉬운 경우로

동시진행등으로 최대한도 대출을 받은 다음에 계약금 처리를 끝내고, 추후에 전세나 매도등으로 대출을 상환해버리는 방법입니다

3. 현금이 2.5억이상 있다 - 시중은행 신용대출이나 캐피탈, 저축은행을 이용한다

제일 괜찮은 케이스로 부족분은 현재 재직활동을 하고 있다면 시중은행 신용대출로,

소득증빙이 힘들다면 캐피탈이나 저축은행을 이용하는 방법입니다.
 

대출및 계약금 진행 후 어떻게 처리를 해야할까? (본인 실거주가 아닐시)

계약금을 잘 처리해서 잔금치루는 날이 되었습니다. 이경우에는 그래도 선택의 폭이 좀 큰편인데요

첫번째 방법은 등기가 나오지 않았지만 매수자를 찾아서 매도 약정을 한 후 잔금을 치루는 방법입니다.

이경우에는 취득한지 1년이 안됬을 때 시행한 단기 매매로 판단되서 양도세 70%+ 지방세 7%(양도 소득세의 10%)정도 해서 77%정도 되는 양도세를 내게 됩니다.

만약에 14.5억으로 분양가가 책정되고 30억에 팔 경우에는

30 - 14.5 - 11.9 = 3.6억

단순히 당첨만 되도 서울권이 아닌 곳의 부동산을 구매할 수 있는 자금이 나옵니다

물론 세금이 11.9억이나 나오는게 뼈아프지만요

그 다음 계약금 처리를 하고 난 다음에 임차인과 계약을 해서 전세를 2년정도 주는 방법이 있습니다.

미등기 아파트인데 전세를 줄 수 있는지 궁금해하시는 분들이 있는데요.

미등기 상태로 아파트담보대출도 받을 수 있고, 임차인이 전세대출을 받을수도 있습니다.

당장에 자금이 급하시면 전세가를 조금 낮춰주고, 월세로 일부를 받는 반전세도 괜찮아 보입니다.

이렇게 2년 후 매매를 할 때 얻게되는 금액은 다음과 같습니다.

30 - 14.5 - 4.7 = 10.8

아까는 서울권에 가기는 힘든금액이지만 2년 전세를 준것만으로도 약 11억정도의 이득을 볼 수 있었습니다.

그렇기 때문에 왠만해서는 무조건 전세를 준 다음에 매도하는 것을 추천드립니다.

곧있으면 청약인데 여러분들께서 좋은 결과가 있으시길 기원하겠습니다

감사합니다!