아파트 매매잔금대출이란?

담보대출등을 받고 부족한 잔금에 대해서 추가적으로 받는 대출을 말합니다.
예를 들면 현금을 3500만원정도 가지고 있고, 비규제지역에 2억정도 되는 부동산을 구입한다고 할 경우
담보대출로 70%정도인 1.4억에다가 내가 가진 돈인 3500만원을 하고 부족한 금액인 2500만원을 대출받는 것을 얘기합니다.

크게 보면 두가지로 볼 수 있는데 하나는 2금융권쪽에서 받을 수 있는 신용대출의 색이 더 강한 매매잔금대출 상품이고
다른 한가지는 대부업계열에서 시행하는 담보대출계열입니다.

단도직입적으로 둘중에 어떤 상품을 추천하냐라고 물으신다면 당연히 2금융권쪽의 매매잔금신용대출입니다.
왜 그런지에 대해서는 먼저 두 상품의 장,단점을 보고 마지막에 표로 정리해보겠습니다~

먼저 매매잔금신용대출입니다.

주로 시행하는 금융사는 2금융권에서 시행하며 한도는 최대 2억까지고 금리는 양사 1등급기준으로 6.9%로 시작합니다.
트리플 1등급이라고 해서 나이스지키미, 올크레딧, 내부등급 이렇게 전부 3가지가 1등급인 경우에는 4.8%도 가능하긴하지만
그런 경우가 정말 적은 편입니다.

이 상품의 가장 중점적인 사항은 3가지인데 증빙이 가능한 소득과 신용등급, 마지막으로 현 부동산대출의 규제사항입니다.

첫번째로 증빙이 가능한 소득은 예를들면 4대보험가입된 직장인일 경우 연봉(원천징수영수증 또는 건강보험관련서류)이고
사업자는 신고금액, 무직자는 추정소득등입니다.
물론 매매계약서 상에 나온 매매금액도 참고하지만 소득이 높을경우 한도자체가 많이 나오는 경우가 많습니다.

두번째로 등급적인 부분은 금리와 비례합니다.
금융사에서 여러가지 부분을 판단하지만 금리와 가장 밀접한 관계를 가진건 신용점수입니다.
한사람 한사람마다 과거에 어떤 신용생활을 했고, 지금은 어떤지를 세세히 분석하기에 어려운 점이 있으므로
그것을 나타내는 지표를 참고하게 되는것이죠
추가적으로 금융사마다 조건이 조금씩 다르긴 하나 신용이 좋으면 1년정도 거치(이자만 내도록)가 가능기도 합니다!

마지막으로 현 부동산 정책상의 규제사항입니다(21년 11월기준)
나중에는 규제가 어떻게 풀릴지는 모르나, 현재는 한도가 많이 나온다해도 집을 구매하는 사람이
신용대출 1억원초과로 대출을 받을 경우에 회수조치를 취합니다.
이경우에는 가장 많이 사용하는 방법이 기혼일경우에 집 계약하는 매수자를
소득이 더 낮은 사람으로하고 배우자로 최대한 대출을 받는 방법을 많이 씁니다.

매매잔금신용대출의 장점은

절차가 비교적 간편한 편이며 한번 한도가 나올경우 신용상에 문제가 갑자기 생기지 않는다면 그대로 진행 될 가능성이 큽니다.
제일 중요한 이유는 담보대출을 정부지원 상품으로 받을경우 경우(보금자리, 디딤돌등)에 대해서는
뒤에서 말씀드릴 후순위로 진행할경우 문제를 삼을 가능성이 있기 때문입니다.

개인적인 사유로는 대출받으신 분들이 새로운 집을 구매하시는데,
등기설정이 2가지가 잡히는걸 싫어하시는 분들도 꽤나 계셔서
후순위로 동시에 받는게 조건이 더 좋은데도 신용으로 처리하시는 경우가 있습니다.

그 다음인 담보대출 계열입니다.

시행하는 금융사는 거의 다 대부업체이며, 금리는 8~15%입니다.
일반적인 1,2금융권에서는 등기 처리 안된 부동산 즉, 소유권이 3개월도 안된 부동산이 LTV까지 초과한다면 절대 해주지 않습니다.
정부 정책에서 눈치를 보는 이유도 있고, 그렇게 해주기에는 리스크가 너무 크기때문입니다.
과도하게 대출을 많이 받아서 집을 살 경우에 집값이 떨어지고 대출자가 대출을 못갚는 상황이 온다면
보유한 부동산을 경매넘겨서 처분하게 됩니다.
그렇게 처분한 금액을 대출 설정 순서대로 나눠서 가져가는데
후순위의 경우에는 원금회수조차 못할 가능성이 있기 때문이죠

이런 담보대출적인 색깔이 강한 대출은 한도적인 부분에서 전적으로
부동산의 가치(위치나 시세등)만보는편이고, 부동산가의 40%정도까지 해주는 경우도 있습니다.
부동산만 보는 이유도 원금회수가 얼마냐 되냐에 따라서 보는 경향이 있으니까요~

매매잔금대출 (담보)의 장점을 알아봅시다.

먼저 등급을 비교적 덜 봅니다.
요즘 들어서 대출에 대한 규제가 커졌고 1,2금융권은 어차피 대출 한도에 제한 규제가 있으므로
금리를 올려서 대출을 적게, 금리는 높게 가고 있습니다.
실제 사례로는 21년 6월달에 5.9% 금리가 나온분이 21년 9월달에 8.8%의 금리로 바뀐 경우도 있습니다
양사 1등급이 아닐 경우에는 오히려 이자가 더 낮게 나오는 경우도 있습니다
왜냐하면 상환방식이 이자만 내는 방식이기때문이죠
이자+원금을 같이 낼때보다 월납입금적인 측면에서 절반정도로 줄어듭니다.

또다른 장점으로는 한도가 비교적 많이 나옵니다.
아무리 많이 받아도 매수자 기준으로는 1억이 최대인 신용대출과 비교해서 담보를 기준으로 하는 상품이기에
5~6억대이상의 투기과열지구 부동산을 구매 한다면 1억이상의 대출도 받을 수 있습니다. 
혹시나 월 납입금이 부담이 크시면 1,2금융권에서 인정하는 소유권의 최소기간인 3개월정도 후 대환시켜드리기도 합니다

마지막으로 두 대출을 비교하면 아래와 같습니다

매매잔금대출의 결론은 본인이 등급이 좋고 1억이하로 필요하면 신용쪽으로, 그게 아니라면 담보쪽으로 추천드립니다.

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