안녕하세요 이번시간에는 주택담보대출 용어들에 대해서 알아보겠습니다.
많이들 들어보셨을만한 LTV, DTI, DSR이나 공매, 근저당권등등 제일 많이 쓰이는 용어 위주로 알아보겠습니다.

주택담보대출 용어중 LTV DTI DSR의 차이는 담보대출을 얼마나 많이 받을 수 있는지에 대한 계산법이라고 보면 됩니다.

감액등기 : 채권자가 대출에 대해서 일부 상환을 하였을 경우에 등기상에 있는 최권최고액을 낮추는 변경등기를 감액등기라고 합니다.

공매 : 공공기간등 채권자가 강제적으로 물건을 처분하여 돈으로 바꾸는 일입니다. 

주택담보대출에서의 공매는 주로 부동산 소유자가 채무를 갚지 못했을 경우 부동산이 경매로 나오게 되는데 이런걸 공매주택이라 하고 낙찰자는 자신의 돈 + 담보대출을 받아서 구매하는 경우도 많습니다
그렇게 경매로 저렴하게 부동산을 구매 한 후, 리모델링등으로 관리하다가 전세를 주거나 하는방식으로 투자를 시행하시는 분들도 있습니다.

근저당권(or 저당권) : 부동산에 대해서 담보대출을 해주기 위한 금액을 저당권이라고 합니다.

저당과 근저당은 공통점과 차이점이 있는데, 공통점은 채무자가 부채를 갚지 못할경우 돈을 빌려준 채권자가 담보물을 가져가는 점입니다.
차이점은 저당권은 구체적으로 금액을 잡는것이고, 근저당권은 구체적인 금액을 설정하는게 아닌 미래에 생길 채권을 금액으로 잡습니다.
채권최고액이 실제 빌린돈의 1.2~1.5배로 설정됩니다.
보통 채권자의 힘이 더 쌔므로, 근저당권으로 진행하는 경우가 훨씬 많습니다.
+말소, 변경 : 담보대출을 완전히 갚았을경우 말소처리를 한다고 하고 금융사를 다른곳으로 바꾸었을때는 변경(이전)이라고 합니다.

대위변제 : 채무자가 빚을 갚지 못해서 부동산이 경매등에 넘어갔을 경우 제3자나 주택금융공사등에서 대신 채무를 갚아줘서 경매처리를 취소시키는 행위입니다.

주택금융공사의 버팀목 전세자금대출에 대해서 대위변제를 해주는 경우가 많습니다(회수율은 낮다고 하네요). 제 3자가 대위변제를 해주는 경우는 지인이 도움을 준다던가 당장에 큰돈은 없지만 꾸준히 소득이 있을경우를 생각해서 경매로 넘기느니 대위변제를 해준 사람이 채권자로 가는 경우등이 있습니다.

소유권이전등기 : 부동산의 소유자가 변경되었을때 부동산등기부에 등기하는 행위를 말합니다.

넓게보면 잔금을 지급할때 각종 서류를 받고 구청등에 방문해서 취득세처리등을 하고 등기소에서 처리해주는 행위입니다. 셀프로 등기처리를 하는경우도 많지만 등기설정이 늦어지면 잔금을 이미 받은 매도인이 다른 사람에게 부동산에 대한 소유권을 넘겨서 매수인이 심하게 난감해지거나 금전적으로 피해를 보는 경우도 있습니다.

조정지역, 투기과열지구, 규제지역 : 부동산의 가격 상승률이 물가 상승률등을 뛰어넘거나 부동산의 안정을 위해서 대출한도를 줄이거나 대출이 불가능하게 해서 부동산 매매에 제한을 두는 지역입니다.

대출한도를 줄이는건 보통 40~60%정도고 8~9억이상 부동산에 대해서는 대출이 아예 안되게 막는 경우도 있습니다. 자세한건 https://alloangi.com/collateral/13 를 참고하시면 도움이 되십니다.

DSR이란?(총부채 원리금 상환 비율) : Debt Service Ratio의 약자로 대출의 상환 능력을 심사하기 때문에 DTI보다는 더 엄격한 편입니다.

주택담보대출 이외의 마이너스통장, 신용대출, 학자금대출, 할부금등 모든 대출의 원리금 상환을 기준으로 하므로 DTI가 좋은 사람도 DSR이 나쁜 경우가 많습니다.

(주택담보대출 원리금 상환액 + 기대출 원리금 상환액) / 연간소득으로 계산합니다
 

DTI이란? (총부채상환비율) : Debt To Income의 약자로 대출의 상환능력을 소득으로 따져서 대출 한도를 정하는 계산비율입니다.

DTI의 수치가 낮을 수록 빚을 갚을 수 있는 능력이 높다고 평가되서 대출한도가 높아집니다.
(주택담보대출 원리금 상환액 + 기존대출등의 이자 상환액) / 연소득등으로 계산하며 신DTI 계산이라고 해서 2건이상의 주택담보 대출이 있거나 받을 때 모든 담보대출의 원리금을 합쳐서 심사에 반영하는 방식입니다.
기존 DTI와의 차이는 기존은 부동산이 여러채일경우에도 이자만 계산했는데 새로운건 원리금상환액으로 가므로 규제가 더 강해집니다.
 

LTV이란?(담보인정비율) : Loan-To-Value ratio의 약자입니다. 주택가격을 기준으로 산정된 비율에 따라 대출금을 실행해줍니다.

담보의 가치는 심사하는 기관에 따라서 차이가 날때도 있으며 아무런 담보대출이 없을 경우 LTV는 0이 됩니다.
(담보대출금액 + 임차보증금(있을경우)) / 담보가치로 계산하며 지역에 따라서 다르지만 선순위는 40~70%정도선에서 가능하고, 후순위는 90~95%등도 가능한 금융사도 있습니다.