영끌대출이란 영혼을 끌어모아서 대출을 받는다는 뜻으로,부동산 가격이 매우 높아진 지금 더 오르기전에 최대한의 대출을 받는다고 보시면 됩니다.

 

과거에는 이런 영끌대출이라는 단어가 없었는데 그 이유는 규제지역이 한정적이였고, 전세 매물이 많았기에 대부분 청약당첨을 기다리며 전세를 사시는경우가 많았습니다.

 

최근들어서 정부의 규제로 인해 전세매물이 줄어들고 집값은 점점 상승하고, 지방의 인프라는 줄여들며 서울이나 수도권으로 진출해서 집값의 부담이 커졌습니다

 

다주택자에 대한 규제가 새역서 뉴스에서 말하는 똘똘한 한채때문에 시장에 매물은 생기는데 전세가 없어져서 결과적으로 수요의 폭발적증가, 공급이 따라가지를 못해서 이런 상황이 왔습니다

 

물론 일각에서는 거품이라는 얘기도 있지만 조금이라도 더 빨리 사신분들이 집값에서 이득을 보고 계시고, 주변에다 알리니 이런 영끌대출이 성황을 이루고 있습니다

 

 

영끌대출은 신용대출+선순위+후순위+잔금대출이 최대라고 보시면 됩니다.

배우자가 있다면 배우자쪽으로 신용대출+잔금대출이 추가적으로 가능하구요

 

유리한 조건은 안정적인 소득이 있는 직장인, 연봉이 높고 회사규모가 크고 신용등급이 좋을수록 대출의 한도 및 금리면에서 이득을 볼 확률이 높습니다

또한 혼자서 대출 한도를 최대한 내는건 힘드므로 결혼하신 부부일경우 조금 더 활용폭이 넓어집니다

각각 파트별로 실제 진행하신 분에 대해서 알아보겠습니다

 

신혼부부, 부부합산소득 8000만원, 신용 3~4등급, 기대출없음

 

 

신용대출은 제일 먼저 실행하거나 준비해둬야 하는 대출로, 적게는 연봉의 50%, 많게는 120%까지도 가능합니다

 

대출의 한도는 회사의 규모나 신고되는 연봉등에 따라서 차이가 납니다 금리는 전적으로 신용점수(신용등급)을 따라가며, 2021년 8월 기준으로 법정 최고금리는 20%입니다

 

물론 한도가 안나오면 안나왔지, 20% 나오는분은 못봤습니다. 대출의 최대 한도는 부동산 보유자 이름으로는 1억이내(9999만원)로 대출을 받아야하고, 명의자가 아니면 크게 제약은 없습니다.

 

실제 진행은 아내분으로만 마이너스통장으로 5500만원 받고, 2금융권 상품으로 6500만원을 더 받으셨습니다.

 

 

선순위대출은 담보대출의 가장 큰 비중을 차지합니다

보통 정부지원상품을 받는게 제일 좋고,

 

무주택자 조건으로 한다면 기존에 있던 한도의 10%가 아닌 20%까지 가능하기 때문에 투기과열은 50~60%, 조정대상은 60~70%까지 가능합니다

 

이렇게 한다 해도 투기과열은 9억이하에 최대 4억원한도, 조정대상지역도 8억원 이하에 최대 4억원 한도라고 보면 되는데,

 

여기서 또 갈리는게 투기지역 6억까지는 60%, 6~9억구간은 50% / 조정대상지역은 5억까지는 70%, 5~8억 구간은 60%입니다)

마지막으로 부부합산 소득은 0.9억 이하여야합니다 그게 아니면 시중은행에서는 40%밖에 해주지 않습니다. 

 

실제 진행은 부동산 매매가 8.5억중에 3.6억(6억구간 3.6억)+0.4억(6~9억구간은 1.25억이여야 하지만 최대한도가 4억이므로)을 대출 받으셨습니다

 

 

후순위는 나머지 부동산에 대해서 받는 담보대출로, 매매시의 대출과 등기를 처리해서 소유권 인정을 받은 후 후순위가 있습니다.

 

등기를 처리해서 이미 소유권 인정이 된 경우에는 링크를 통해서 자세히 알아볼 수 있고, 매매시를 기준으로 보겠습니다.

진행전에 먼저 알아야 할것은 영끌대출중에 금리가 제일 높습니다.

그 이유는 대출을 진행해주는 금융사의 리스크가 제일 크기 때문입니다.

신용대출은 당장에 받을 수 있는 만큼만 한도가 나오고, 담보대출도 담보의 비율로 한도가 나옵니다.

 

하지만 후순위는 등기상 설정이 되지 않은 부동산에 대해서 선순위대출의 금융사보다 뒤에 잡히니 진행해주는 금융사에서 믿고 진행을 해주는거라고 보면 됩니다.

왠만하면 후순위 비중은 줄이는게 좋고 후순위를 많이 받는다 하더라도, 추후에 소유권이 인정되면 다시 대환으로 알아봐 드립니다. 

한도면에서는 부동산 선순위대출을 받고 남은 금액을 받게 되며, 정확하게 얼마가 나온다라는 보장은 없습니다.

평균적으로 부동산 시세의 20~40%정도가 나오며 한도측정은 해당 부동산의 낙찰률, 낙찰가, 실거래가, 실거래량등

대출을 못 갚는다고 가정할 시 처분가가 괜찮게 나올 것 같다 하면 대출을 많이 해주는 경향이 있습니다

 

실제 진행은 후순위로 3억을 받으셨습니다.

 

 

마지막으로 잔금대출을 알아보겠습니다.

잔금대출은 타이밍이 중요한 대출로 잔금상품조건으로 나온 대출과 그렇지 않은데 잔금타이밍에 맞춰서 대출승인을 하는 방법입니다.

 

안전한건 잔금으로 나온 대출이지만 금리나 한도면에서 만족스럽지 않으면 잔금타이밍에 맞춘 대출로 가야합니다

 

이 대출은 신용등급과 소득부분을 많이 보는 편이며, 신용대출과 중첩해서 받을경우 문제가 생길 수 있습니다

잔금대출은 부동산 구매하는 명의자쪽으로 받으므로, 최후로 우선순위를 미뤄야합니다.

그리고 신용대출파트에서 언급했듯, 부동산을 구매하는 명의자로 대출을 받을 시 최대 1억원이내(9999만원)까지 가능한점 알아두셔야 합니다.

 

실제 진행은 7500만원을 받으셨습니다

 

자, 그러면 합산을 해볼까요? 신용대출(아내쪽)1.2억 + 선순위 4억 + 후순위 3억 + 잔금대출 0.75억 = 8.95억을 받으셨습니다 실제로 영끌을 하실때는 매매전에 인테리어를 완벽하게 끝내놓지 않았을 경우 비용이 많이 드므로, 인테리어 비용까지 넉넉하게 하셔서 4500만원정도 더 받으셨다고 보면 됩니다.

 

영끌대출 정리
신용대출	연봉의 80~120% 부동산 명의자가 아니면 규제 없음
선순위대출	지역에 따라서 40~70%
후순위대출	선순위를 제외하고 20~40%
잔금대출	부동산 명의자로 진행, 최대 1억원 이내